Az ingatlan végrehajtás folyamata – ingatlan árverés

Végrehajtási folyamatot alkalmaznak azokkal szemben, akik nem fizetik meg a tartozásukat. Ilyenek a hitelek vissza nem fizetéséből adódó tartozások is. A végrehajtási eljárás folyamán sor kerülhet az ingatlanok lefoglalására, elárverezésére is. 

Mi ennek a hivatalos folyamata?

Az ingatlanok elleni végrehajtási folyamat első lépése, hogy a végrehajtó utánajár, hogy az adósnak (Itt már mindenki adósnak számít, függetlenül attól, hogy a hitelben kezesként szerepelt!) van-e ingatlantulajdona vagy résztulajdona. Amennyiben talál ilyet – vagy bejelenti neki a végrehajtást kérő – lefoglalja.

Mit jelent az ingatlan lefoglalása?

A végrehajtó ír a Földhivatalnak, hogy jegyezze be az ingatlan tulajdoni lapjára a végrehajtási jogot. Ennek a jognak a bejegyzésével valósul meg a foglalás. A végrehajtási jogot csak az adós tulajdonrészére jegyzik be. Ha például az adósnak ½ tulajdona van az ingatlanban és a másik része olyan személyé, akinek nincs köze a tartozáshoz (nem szerepel a hitelbe), akkor csak a fél ingatlan van lefoglalva, és később csak ezt lehet árverezni. Ha több tulajdonosa van az ingatlannak, és minden személy ellen folyik a végrehajtási eljárás, akkor az egész ingatlan árverezhető. A végrehajtási jog bejegyzése soron kívül történik!

Mikor lehet az ingatlant árverezni?

Az árverezést a végrehajtást kérő (akinek tartoznak) kérésére indítja a végrehajtó akkor, ha a tartozás behajtása ésszerű időn belül másként nem lehetséges. Az intézkedést csak a végrehajtási jog bejegyzését követő 45. naptól lehet elkezdeni.

Hogy történik az ingatlan árverezése?

A végrehajtó megállapítja az ingatlan becsértékét. Ez az összeg lesz az ingatlan kikiáltási ára. A végrehajtó minden érintettel – beleértve azokat is, akik az ingatlanban valamilyen joggal rendelkeznek, de nincs közük a tartozáshoz – közli ezt az értéket. A becsérték ellen bárki kifogással élhet. Ha ez történik, akkor a bíróság – többnyire igazságügyi szakértő igénybevételével – állapítja meg a becsértéket. A kifogásolónak meg kell előlegeznie a szakértő díját. Ha az ingatlan becsértéke tisztázódott, akkor a végrehajtó 30 napon belül kitűzi az árverést. Az árverés ténye bekerül az ingatlannyilvántartásba, kifüggesztik a bíróság hirdetőtábláján, és a polgármesteri hivatalban. Továbbá az árverésről tájékoztatást kap mindaz, aki a végrehajtási jog bejegyzéséről is. Maga az árverés ma már elektronikus úton történik, az árverés elektronikus felületét a Magyar Bírósági Végrehajtói Kamara működteti. Ahhoz, hogy licitálni lehessen, regisztrálni kell, amit az adott ügyben a végrehajtó mindig aktivál, ha befizették az árverési előleget. Az árverés kezdő és befejező időpontját (általában 1 hónap a hossza) a végrehajtó közzéteszi. Ez alatt az idő alatt lehet licitálni és megnézni az ingatlant.

Mennyiért lehet megvenni az ingatlant?

Az ingatlanok kikiáltási ára a becsérték összege. Az ingatlanokat beköltözhetően kell értékesíteni, de a lakóingatlanokat bizonyos feltételek (pl. haszonélvező vagy bérlő lakik benne, vagy az érintettek így kérik az árverést mindannyian) mellett lakottan is árverezik. A lakóingatlanokat nem lehet értékesíteni a becsérték 70%-ánál kisebb összegért.

Mi történik az árverés lezárása után?

Ha több a licitáló, akkor a végrehajtó megállapítja a győztest, a többieknek visszafizeti az előleget, és a nyertessel befizetteti a vételárat, majd átadja neki az ingatlant. A végrehajtó elszámol az adóssal is. Ha a vételár több, mint az adós összes tartozása – beleértve a végrehajtási költségeket is – akkor a fennmaradó részt az adós megkapja. Ellenkező esetben, ha a vételár alacsonyabb, akkor a fennmaradó tartozásra a végrehajtás tovább folyik. Ha nincs érdeklődő az ingatlanra, akkor az árverés sikertelen és 3 hónapon belül meg kell ismételni. Az ingatlan árverés költségei: A végrehajtási jog bejegyzése pénzbe kerül. Az ingatlant értékelő igazságügyi szakértő kirendelése szintén pénzbe kerül. Az árverezés lefolytatásáért a végrehajtónak kell fizetni. A jogok törléséért szintén fizetni kell.